카페 창업 : 상권 분석 및 입지 선정, 임대 계약에 관하여

카페의 위치는 성공 여부를 결정짓는 중요한 요소입니다. 이번 글에서는 이상적인 카페 위치 선정 기준, 상권 분석 방법, 임대 계약 시 주의사항 및 협상 팁에 대해 작성해 보겠습니다~!

 

이상적인 카페 위치 선정 기준

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사람마다 이상적이게 생각하는 위치는 다를 수 있습니다. 하지만 잘되는 카페들의 위치에는 어느 정도 공통적인 부분이 존재합니다. 아래는 제가 분석했을 때 존재했던 공통점들입니다.

 

유동 인구

유동 인구가 많은 지역은 별다른 마케팅 없이 고객의 유입이 매우 쉬운 편입니다. 주로 사람들이 많이 다니는 다음과 같은 장소들입니다.

• 번화가 및 상업 지구 : 쇼핑몰, 영화관, 대형 마트 등 상업 시설이 밀집한 지역으로 광범위한 상권이 형성되어 있습니다.
• 대학가: 학생과 교직원들이 많은 곳으로, 꾸준한 고객 유입이 가능하며 보통 상권이 형성되어 있습니다.
• 주거 지역: 거주민들이 쉽게 접근할 수 있는 주택가 인근으로 단골 고객유치가 다소 쉽습니다.

접근성

위와 같은 유동인구가 높은 지역은 임대료가 꽤나 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 하지만 아래와 같은 접근성이 보장된다면 유동인구가 많지 않은 지역도 충분히 좋은 입지가 될 수 있습니다.

• 교통 편의: 대중교통 이용이 편리한 곳, 주차 공간이 확보된 곳
• 가시성: 길가에서 잘 보이는 위치, 눈에 띄기 쉬운 배너 설치 가능  

 

상권 분석 방법

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상권의 종류

저는 상권을 나눌 때 크게 주거 상권, 직장 상권, 복합 상권으로 나눕니다. 각 상권의 특성을 생각하여 자신의 카페에 맞는 상권을 선택하는 것이 중요합니다.

• 주거 상권: 주택가 근처의 상권으로, 주로 가족 단위 고객을 대상으로 합니다. 재방문율을 높이는 전략을 채택합니다.
• 직장 상권: 오피스 밀집 지역의 상권으로, 직장인들이 주요 고객층입니다. 빠른 회전율로 테이크아웃형 매장을 계획하거나 간단한 업무를 할 수 있는 공간을 제공하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
• 복합 상권: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 고객층을 확보할 수 있습니다. 개성 있는 확실한 차별점이 있는 카페를 추천드립니다.

상권 분석 도구

저는 다양한 도구를 활용하여 상권을 분석합니다. 그중 몇 가지를 소개해드리겠습니다.

• 소상공인마당-상권정보 : 유동인구, 매출, 직장, 인구, 소득, 소비, 세대수, 주거인구 등등 다양한 정보를 무료로 이용할 수 있습니다. 단점으로는 매우 느립니다. https://sg.sbiz.or.kr/godo/index.sg
• 오픈업 : 소상공인마당 보다는 좀 더 깔끔한 UI를 제공합니다. 경쟁업체의 예상 매출과 예상 창업 비용 등 좀 더 다양한 정보를 얻을 수 있습니다. 단점 카카오톡 로그인을 해야 이용이 가능합니다. https://www.openub.com/
• 나이스비즈맵 : 얻을 수 있는 정보는 비슷하지만 보고서 형식으로 한 번에 볼 수 있습니다.
  https://m.nicebizmap.co.kr/analysis/analysisFree

 

임대 계약 시 주의사항 및 알아두면 좋은 정보

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임대 계약 시 주의사항

임대 계약은 처음 창업을 시작하시는 분들이라면 제일 떨리는 순간이 아닐까 싶습니다. 그럴수록 우리는 정신을 똑바로 차려야 합니다. 놓치는 부분 없이 꼼꼼히 체크해야 합니다. 아래는 제가 공부한 내용입니다.

1. 상가의 소유권 확인

1. “등기사항전부증명서” - 계약 단계와 잔금 지급 시에는 반드시 발급!!!
2. 등기부 상의 소유자와 주민등록증 등 신분증 대조 확인
3. 대리인의 경우 가족관계증명서, 위임장, 신분증등 꼼꼼히 체크
4. 등기부를 통해 압류, 가압류, 가등기, 근저당, 임차권등기명령 등이 있는지 확인
5. 계약금은 임대인 본인 계좌로 송금

2. 위법 건축 내용 체크

1. “건축물대장” - 상가에 대해 위법 사항이 있는지 확인
2. 위법 내용이 있을 경우 반드시 구청이나 시청에 확인

3. 상가건물의 용도 및 시설 등 확인

1. “건축물대장” - 면적과 건축물 용도 확인
2. 불법건축물 여부 체크해야 함.(지자체 별로 적용 기준이 다르므로 확인)
3. 건물관리규약 제한 업종이나 기피 업종 확인
4. 허가 또는 등록 업종인 경우에는 구청 해당 부서에 지번을 알려주고 허가 또는 등록

4. 월차임과 관련 계약 세부 사항

1. 주변 임대료와 보증금 시세 체크
   1. 한번 계약을 하게 되면 바꾸는 것이 불가능하므로 계약 전에 꼭 체크
2. 월차임은 선불인지 후불인지 확인
3. 부가가치세 포함 여부 / 세금계산서 발행 여부 체크
4. 관리비 금액과 관리비에 포함된 항목 체크
5. 전대차 계약 가능 여부
6. 권리금 여부

5. 주차시설 확인

1. 총 주차 대수 확인
2. 입주자에게 할당된 주차대수와 유료인 경우 주차비 확인
3. 방문객 주차 처리 확인

6. 인수 물품, 시설 집기 관련

1. 임대차 계약 시 인수 물품 리스트 작성 후 확인받을 것
2. 수도, 전기 계량기 별도인지 공동인지 확인하고 전기 용량 확인 필수
3. 도시가스 사용 여부 확인

7. 용도 변경 필요시 확인사항

1. 용도 변경비용은 임차인 부담, 임대인은 필요서류 교부에 협조
2. 업종 변경 시 소방시설 허가 관련 체크
3. 인테리어 공사 전에 용도 변경 가능 여부와 소방 허가 가능여부 등 확인 후 공사진행
4. 용도 변경 불가 시 허가, 등록이 안될 경우 임대차 계약 해지 및 계약금 반환에 대한 특약 작성

8. 영업신고증 인수인계 및 인테리어 공사 등 협의

1. 동일 업종 인수 시 잔금 후에 기존 영업신고증을 인수인계받도록 안내
2. 권리 양도하는 기존 임차인이 영업신고증 말소하지 않도록 인수인계 진행

10. 원상복구 관련 확인과 권리양도계약 주의 사항

1. 입점할 당시 사진이나 동영상을 촬영하여 분쟁에 대비
2. 임대차계약의 특약사항에 원상복구 범위에 대해 구체적으로 명시
3. 권리금 계약 시에는 권리양도인을 통해 보증금과 월차임에 대해 임대인 동의가 있었는지 확인
4. 임대인과 임대차 계약이 체결되지 않으면 권리 양도가 해제되고 계약금을 조건 없이 반환하는 특약 명시

11. 임대차계약서 확정일자 받기

1. 임대차보호법에 들어가는 상가인지 확인
   1. 건물이 경매나 공매 처분이 될 경우 우선순위에서 밀리면 임대보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 관할 세무서에 가서 신청)
   2. 확정일자 신청 시 필요한 서류 (임대차 계약서 원본, 사업자등록신청서(신규), 사업자 등록정정신고서(기존), 임대차 목적물 건물 일부일 경우 해당 부분 도면 1부)

12. 업종에 따라 전기/정화조 용량은 어떠한지

1. 전기 증설 kw
   1. 1kw마다 사용할 수 있는 용량은 450 kWh
   2. 초과 시 추가 요청
   3. 중형 카페 베이커리 기준 약 10kw ~15kw = 4500 kWh ~ 6750 kWh
   4. kw당 약 12~15 만원 ( 공사비 + 한전불입금 )
   5. 건물 전체가 75kw 초과하면 전기 안전관리자 선임해야 함
2. 전기 승압 V (220V →380V,440V)
   1. 동일한 4000W를 송전해도 전압을 2배로 승압하여 송전하니 선로에서 소모되는 전력이 2000W에서 500W로 1/4 만큼 줄어듦
   2. 승압을 하면 선로에서의 손실을 줄여 경제적
   3. 고압 기계를 사용하면 무조건 해야 하는 공사

 

입지 선정과 임대 계약은 카페 창업의 성공을 위한 중요한 단계입니다. 철저한 분석과 계획을 통해 최적의 위치를 선정하고, 놓치는 부분 없이 유리한 조건으로 임대 계약을 체결하는 것은 성공적인 창업의 첫걸음이라고 생각합니다!